Désordre foncier africain : Industriels contre Commerçants

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En Afrique, les gens croient par erreur qu’ils vont réussir d’investir dans l’immobilier en empruntant l’argent à la banque. Ils sont loin de savoir que dans les pays qui nous ont précédés dans le développement de l’immobilier urbain, c’est l’argent de l’usine qu’on place dans l’immobilier. Ainsi, la construction des immeubles cesse d’être un investissement pour devenir un placement d’actif. 

Hier, en visitant l’usine des spiritueux « Johnny Walker » j’ai appris comment cette marque de Whisky a envahi le monde, Aujourd’hui on a vu les immeubles où est englouti l’argent de ce whisky. Dans mon pays le Cameroun, nos villes sont construites par des commerçants et les politiciens et haut fonctionnaires qui recyclent l’argent public détourné. La conséquence est un désordre incroyable dans l’agencement environnemental d’une ville coloniale comme Douala.

Douala est une ville coloniale. Pire, une ville d’une colonie d’exploitation et non de peuplement. Par conséquent, rien n’a été prévu pour recevoir une population dépassant les 30.000 habitants, des 3 millions d’aujourd’hui ; pas d’égouts, pas de théâtre, pas de parcs publics.

60 ans après l’indépendance, au désordre colonial, s’est ajouté le désordre culturel des nouveaux riches camerounais, qui n’ont d’autre chose en tête que de s’enrichir, peu importe l’impact négatif sur les équilibres précaires sociologiques et environnementaux déjà trouvés.

Ils n’ont pas d’idée, parce que contrairement à l’industrie faite pour durer des siècles et qui nécessite beaucoup de rigueur et de compromis, le commerce est une activité de spéculation de court terme qui n’exige pas en soit beaucoup d’intelligence. Puisque le commerce n’est pas conçu pour survivre à la mort de son promoteur, un commerçant ne se mettra jamais à penser de construire des égouts pour évacuer les eaux usées d’une ville et dont le financement s’amortit au bout de 30 ans environ.

Ainsi, contrairement à Glasgow qui a été dessinée et construite pas les industriels, Douala est bricolée par les commerçants, qui n’ont en tête que leur boutique et quand ce ne sont pas les boutiques, ce sont les hôtels.

Tous les jours, ils en construisent de nouveaux, sans qu’on sache d’où vont venir les clients, sans avoir au préalable stimulé le dynamisme économique de tout un pays et non seulement celui d’un clan, trop insuffisant pour atteindre les taux de remplissage moyen des hôtels 4-5 étoiles, requis de 75% pour rentabiliser les investissements.

Sans qu’on sache souvent d’où vient l’argent, ils se contentent de s’épater entre eux, en construisant des châteaux que personne n’habite dans leurs villages et des hôtels vides à Douala, avec souvent des problèmes de légitimité foncière discutable, devant des populations sans force de réaction, parce que réduites à la famine et à la misère permanente depuis des années.

Au contraire, les théâtres, les gares, les aéroports, les grandes avenues, ici à Glasgow, chaque angle de rue est construit par l’argent généré par l’industrie alimentaire et dans ce cas, des spiritueux. Ici, on sait d’où est venu leur argent et on sait aussi ce qu’ils en ont fait.

L’agencement de toute la ville a ainsi été prise en main par cette poignée d’industriels visionnaires, désireux de rentrer dans les livres d’histoire, qui ont englouti ici l’argent généré par les cuves de fermentation des différents whisky, pour faire profiter toute la communauté. Ils ne se sont pas contenté de construire des hôtels de luxe destinés à leur clan social, mais ils ont construit des parcs publics, des bibliothèques publiques, des musées de la science etc. 

En 1666, Londres prend feu. Et 10.000 maisons sont détruites. Mais il n’y a que 4 victimes. Ce qui fait penser à un incendie criminel, volontaire. Devant ce drame, ce n’est pas l’Etat britannique qui solutionne le problème, mais les industriels britanniques. La conséquence immédiate de cet incendie a été que l’argent généré par les premières industries va permettre de redessiner une nouvelle ville avec des belles et plus larges avenues bordées des grands immeubles abritant non pas des commerces, mais  les sièges des ces usines.

Lorsque Louis-Napoléon Bonaparte (Napoléon III) y est en exile (1846-1848), il est fasciné par cette beauté de Londres sous emprise des industriels. Lorsqu’il rentre à Paris et prend le pouvoir, il demande à celui qui est alors préfet de la Seine et le restera du 23 juin 1853 au 5 janvier 1870, Monsieur  Georges Eugène Haussmann (1809-1891) de retracer tout Paris pour lui  donner le visage d’une vraie ville comme Londres. Ce qui sera fait.

Pour y arriver dans une ville sans industriels, mais juste des bourgeois, des commerçants court-termistes sans vision à long terme qui ne pensent qu’à l’argent tout de suite et sans considération pour la chose publique et commune ? Napoléon a compris un détail : là où il n’y a pas d’industriels, c’est à l’Etat de prendre les initiatives fondatrices sur les affaires foncières. Le bourgeois, le commerçant n’est pas culturellement à la hauteur. Contrairement  à l’industriel, il a un déficit en pensée globale.

Haussman s’entoure de 2 personnes :

1) Belgrand est chargé de faire arriver l’eau potable dans toutes les nouvelles maisons de Paris.

Comme il ne suffit pas de faire arriver l’eau dans une maison ou une ville, mais il faut aussi penser à l’évacuer usée, il construira un grand réseau d’égouts.

2) Alphand est lui chargé de créer les parcs sur le modèle de Londres. Car, il n’y a pas de belle ville sans arbres. Et les parc servent à concentrer ces arbres et donner l’impression d’être dans la nature originale, même en étant en plein centre urbain.

Ainsi, le nouveau Paris est né, percé de nouvelles avenues bordées comme à Londres, des immeubles uniformes de 6 étages (à l’époque, il n’y pas d’ascenseur et une loi de 1844 limite la hauteur des immeubles à 6 étages).

Et aujourd’hui, un boulevard de Paris est appelé Haussmann pour rendre hommage à ce préfet qui a transformé ce chaos en une ville moderne sur le modèle de Londres, ville façonnée par l’argent des affaires.

Mais il a manqué à Paris, ce que Londres a eu : utiliser ses industriels pour dynamiser la capitale et faire de Londres la capitale mondiale de la finance, place que jusque là, revenait à Amsterdam.

Contrairement à Londres qui avait vu 10.000 maisons détruites par un incendie, Haussmann est passé par une méthode encore plus radicale qu’il nous faudra appliquer en Afrique :

Il a détruit 20.000 maisons construites dans le désordre pour en construire 30.000 nouvelles dans l’ordre qu’on voit aujourd’hui à Paris.

Avant chacun creusait son petit trou à Paris pour faire caca. Haussmann, va mettre fin à tout cela en construisant 600 km de canaux d’égouts sous la ville de Paris reliant chacune de ses 30.000 nouvelles maisons. Cela a amélioré les conditions hygiéniques et a par conséquent, drastiquement réduit le taux de mortalité dans la ville.

Quelles leçons pour l’Afrique ?

C’est notre devoir à nous, nouveaux industriels africains, de mettre un peu de discipline dans ce désordre foncier et immobilier des villes africaines qui ont dépassé nos politiciens et fonctionnaires d’aujourd’hui. Nos Etats africains ne sont pas suffisamment riches et n’ont donc pas les moyens matériels et financiers pour suivre le modèle français de Haussmann à Paris. Il ne nous reste que le modèle britannique des villes construites grâce à l’argent généré par l’industrie.

Ici, au Royaume Uni, comme aux Etats-Unis, il y a une figure non connue en France, c’est l’industriel philanthrope, c’est à dire quelqu’un qui devient riche et ne se contente pas de tenir cet argent pour lui et sa famille, mais l’utilise pour entrer dans l’histoire, en faisant évoluer toute la société.

L’industriel dans le système britannique devient celui qui prend sur lui la charge de tirer toute la société vers le haut. Il sait qu’au bout de la chaîne, plus les gens seront en haut et plus ils vont consommer toujours plus ses produits et il va encore s’enrichir davantage. Ce sont des considérations à long termes que n’est pas capable de faire le commerçant.

C’est ce qui explique qu’en France, encore aujourd’hui, les milliardaires ne se sentent concernés par aucun devoir social.  Alors que dans les pays anglo-saxons, avec une forte culture d’industriels, il y a des bourses d’études, des théâtres, des universités construites pour contribuer à faire évoluer leurs populations.

Et c’est cela notre modèle du Rinvindaf de l’invention du capitalisme africain inclusif de tout le monde. Nous industriels africains issus de la Pougala Academy, ne sommes pas dans une compétition, pour figurer dans le classement des plus grands milliardaires de nos pays ou du continent africain, mais pour tirer le maximum de nos semblables vers le haut. Non pas uniquement pour faire dans le piétisme, mais parce que nous sommes gagnants au bout du compte. Nous devons être conscients du fait que plus les gens ont les moyens et plus ils vont consommer les produits industriels. A nous de faire qu’ils consomment surtout nos produits et non ceux importés, mais ça, c’est un autre débat. 

Mais loin de toute cette considération économique, chacun de nous doit se sentir comme en mission. En mission, pour notre pays, en mission pour notre continent, l’Afrique. Nous le devons à notre race. Ce n’est plus une question d’argent, mais  une mission qui n’a pas de prix. Pour y parvenir, nous devons donc copier nos homologues anglo-saxons dans leurs comportements de l’humanisme à travers l’humilité et de l’effacement : discrétion totale exigée.

Nous n’avons pas besoin de mettre en scène la pauvreté des gens, sous prétexte qu’on les aide. Les industriels britanniques avaient deux petits secrets pour placer leur argent dans l’immobilier à Londres après l’incendie, en construisant les maisons à moindres frais :

1. Reconstruire des quartiers entiers, tout simplement en repliquant le même modèle de maison dans toute la rue, et même après, dans tout le quartier.
2. Construire chaque maison en briques recouvertes de plâtre. Et puis c’est tout.

L’argent que nous gagnons aujourd’hui dans l’agro-industrie, doit être ensuite utilisé pour mettre un peu de discipline dans le désordre foncier et immobilier des villes africaines. A Londres, ce sont les industriels qui ont apporté l’eau potable dans les maisons et non les politiciens. Et c’est à nous de nous y investir pour gagner de l’argent.

Les premiers égouts à Londres sont l’Å“uvre des industriels. Aujourd’hui en Afrique, les gens ne savent pas ce que c’est que les égouts. C’est parce que nous serons capables de re-construire les quartiers entiers que nous pourrons y mettre toute la modernité qui manque aujourd’hui à notre continent.

A la place des 2 secrets des industriels britanniques de la renaissance et de la révolution industrielle, que j’ai re-découverts durant ces quelques jours de ma propre mise à jour, ici en Grande Bretagne, dans notre modèle africain du Rinvindaf, nous avons intégré toutes ces notions pour mettre au point 3 petits secrets qui vont nous permettre de nous imposer dans l’immobilier de demain sur le continent africain.

Le principe ici en Grande Bretagne dès le début de la révolution industrielle était très simple, mais très claire : nous n’allons pas nous contenter de donner à manger à nos populations. Nous devons aussi leur offrir un logement décent dans lequel ils seront encore plus contents et heureux de consommer les produits de nos usines. Et nous industriels africains du Rinvindaf, faisons nôtre ce slogan des industriels britanniques. Re-dessiner le paysage environnemental de nos futures villes.

Pour nous industriels, l’immobilier n’est pas un investissement, mais un placement.

Mieux, une ville n’est en harmonie que parce que les industriels et les politiciens se sont entendus sur un minimum de standard à respecter. Et non plus ce que chacun bricole à sa guide aujourd’hui.

Nous verrons les différents genres de placements immobiliers les plus rentables en ce moment au Royaume Uni, comme l’immobilier estudiantin et de bureau et comment nous pouvons adapter ces opportunités dans le paysage urbain africain.

L’industriel par définition ne lâche rien. Nous partons de la plantation pour l’usine et de l’usine au marché pour en utiliser les fruits pour nous déployer ensuite dans tous les secteurs les plus rentables de nos pays, comme la banque, la santé, l’immobilier etc.